房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任具體指什么，房屋買賣合同已履行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任如何承擔(dān)

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-08-02 08:27:38 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

1，房屋買賣合同已履行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任如何承擔(dān)

我為了結(jié)婚買了一套德州新村豪華裝修的公房，在中介的安排下簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)?？删驮趲滋熘?，突然下大雨，房東當(dāng)時(shí)不在房子里，陽(yáng)臺(tái)的窗戶沒(méi)關(guān)，整整一天雨水不斷進(jìn)來(lái)，豪華裝修的地板和木制家具全部被水浸泡，部分家電由于進(jìn)水也無(wú)法正常使用。能不能退房或者要求房東承擔(dān)賠償責(zé)任取決于你買賣合同的約定。下面，我以上海市房地產(chǎn)買賣合同范本為例做個(gè)解釋：上海市房地產(chǎn)買賣合同的范本讓買賣雙方選擇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方（即買家）。所謂風(fēng)險(xiǎn)是指如房屋發(fā)生地震、火災(zāi)、水宅等風(fēng)險(xiǎn)滅失或有損失等。如買賣雙方選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移則意味著從雙方前往交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)當(dāng)日，房屋一旦發(fā)生任何的風(fēng)險(xiǎn)滅失，如失火等，則損失由買家承擔(dān)。而這個(gè)時(shí)候可能買家尚未拿到房屋，房屋尚在房東的掌控之下，甚至還由房東在使用，但不論實(shí)際情況如何，只要雙方的合同中已作此約定則房子一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)就由買家承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)損失。所以，如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移就轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，就意味著在可能要為還不是自己的房子多承擔(dān)一個(gè)月左右（辦理過(guò)戶所需的時(shí)間）的風(fēng)險(xiǎn)。上海市房地產(chǎn)買賣合同的范本對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤等費(fèi)用支付也有類似規(guī)定：即買賣雙方可以選擇在權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有這兩個(gè)點(diǎn)來(lái)區(qū)分上述費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。一般的消費(fèi)者對(duì)此都沒(méi)有什么概念，也是隨便選一個(gè)。其實(shí)在現(xiàn)在的二手房交易中，大多房東是要等到買家支付所有房款后才將房屋交給買家的，這樣的情況如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)為費(fèi)用分割點(diǎn)就意味買家要為房東多承擔(dān)一段時(shí)間的水電等房屋消耗費(fèi)用。

要求繼續(xù)履行。第一百零七條規(guī)定　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求違約方繼續(xù)履行合同，如對(duì)遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒(méi)約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：　?。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦?shí)上不能履行；　?。ǘ﹤鶆?wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；　?。ㄈ﹤鶛?quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。二，解除合同，適用定金罰則或要求對(duì)方支付違約金。第一百一十六條規(guī)定當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金罰則，如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過(guò)合同總價(jià)款的20％，超過(guò)部分將不被視為定金。違約金，如不適用定金罰則適用違約金。當(dāng)事人在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，并且約定不違法，也無(wú)明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少賠償損失，在另外一些情況下，違約一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任:1)合同當(dāng)事人沒(méi)有約定違約金和定金，也沒(méi)有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決和法院判決。2)雖有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失的，對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失－－包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過(guò)違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的最大損失。

房屋買賣合同已履行風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任如何承擔(dān)

2，房地產(chǎn)會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)一般包括如下三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)第一，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失，分為直接損失即房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)或行為風(fēng)險(xiǎn)等作用而造成的房屋本身的損壞，引致房地產(chǎn)資產(chǎn)貶值，如洪水、火災(zāi)造成的損失，就屬直接損失;間接損即房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值因其他財(cái)產(chǎn)的直接損失而降低以及因財(cái)產(chǎn)接損失而使未來(lái)營(yíng)業(yè)收入減少或支出增加等。第二，房地產(chǎn)任損失，發(fā)生在房屋的設(shè)計(jì)。營(yíng)建、銷售。消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)的責(zé)任損失。如房屋所有人或使用人擅自移動(dòng)，改變房屋結(jié)而影響鄰居，導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡所應(yīng)負(fù)有的賠償任。

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，收益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在的。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。在中國(guó)從事房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)主要存在哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。主要包括以下三方面的風(fēng)險(xiǎn)：1、利率風(fēng)險(xiǎn)2、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 3、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施的成功與否受到諸多因素的影響，而風(fēng)險(xiǎn)總是貫穿于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的始終。一、立項(xiàng)階段的風(fēng)險(xiǎn)1、宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的變化可能給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響很大，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規(guī)劃等從不同方面影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層面。2、項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)被迫告別拿地就等于賺錢這個(gè)簡(jiǎn)單的盈利模式之后，準(zhǔn)確的房地產(chǎn)項(xiàng)目定位便成為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵因素。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度從國(guó)家無(wú)償分配和使用到住房商品化和社會(huì)化，僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在對(duì)市場(chǎng)供需分析不足、項(xiàng)目定位不明確等問(wèn)題，導(dǎo)致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開(kāi)發(fā)的資金不能及時(shí)回收，而且會(huì)造成項(xiàng)目運(yùn)作的艱難，甚至危及企業(yè)的生存。二、土地獲得階段的風(fēng)險(xiǎn)在土地獲得階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有： 1、土地狀況風(fēng)險(xiǎn)。土地風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。土地的自然屬性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會(huì)屬性風(fēng)險(xiǎn)是指地塊的區(qū)位條件及配套設(shè)施狀況對(duì)項(xiàng)目投資額的影響程度；規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性來(lái)源于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。2、征地安置風(fēng)險(xiǎn)。征地拆遷補(bǔ)償涉及許多法律和社會(huì)問(wèn)題。一方面我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，各地情況千差萬(wàn)別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產(chǎn)所有者基于各種原因不愿出售，千方百計(jì)阻撓提出大大高于原房屋實(shí)際價(jià)值的賣價(jià)。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商將面臨艱難的選擇，要么接受高昂的賣價(jià)或苛刻的不公平條件；要么無(wú)限期拖延時(shí)間，喪失寶貴的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；要么放棄開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，前功盡棄。3、融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切的問(wèn)題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；籌資措施不當(dāng)，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)面臨破產(chǎn)。三、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)類似于項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)，包括小區(qū)整體規(guī)劃、戶型比例、建筑面積等風(fēng)險(xiǎn)；設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各專業(yè)設(shè)計(jì)（建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等）方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性需求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求。2、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延。而工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)機(jī)；另一方面工期延長(zhǎng)會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)用。3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)良好的投資效果要通過(guò)優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)，地段只是誘人的手段，而地產(chǎn)質(zhì)量才是吸引客戶的法寶。影響質(zhì)量的不確定因素主要來(lái)自施工環(huán)節(jié)，施工時(shí)承包商的技術(shù)水平、施工方案的選擇、建筑材料的質(zhì)量以及監(jiān)理的控制水平等都能影響項(xiàng)目的質(zhì)量。四、銷售、管理階段的風(fēng)險(xiǎn)1、銷售時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)租售時(shí)機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時(shí)銷售和滯后銷售。采用預(yù)售可以提前回收款，節(jié)省利息，降低開(kāi)發(fā)成本。但一旦房?jī)r(jià)上升，開(kāi)發(fā)商也失去了房?jī)r(jià)上升可能增加的收益。房地產(chǎn)即時(shí)銷售指房地產(chǎn)建成后即推入市場(chǎng)進(jìn)行銷售的做法，其受銷售價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)的影響很大，這取決于投資決策階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇。房地產(chǎn)滯后銷售指在房地產(chǎn)需求呈上升趨勢(shì)時(shí)，開(kāi)發(fā)商拖延一段時(shí)間，等到繼續(xù)上漲至峰值時(shí)拋出銷售的做法。但滯后銷售存在不能及時(shí)收回資金，承擔(dān)較大資金成本的風(fēng)險(xiǎn)。2、銷售合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對(duì)交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這種特殊商品價(jià)值量巨大，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)是一種概率較高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果也較大。3、銷售稅收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售稅收風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人在銷售房屋時(shí)納稅方面承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)，即納稅人在計(jì)算和繳納稅款時(shí)，因各種原因?qū)е缕髽I(yè)利益受損的可能性。主要的稅收風(fēng)險(xiǎn)包括稅款負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、故意性違法風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)失性違法風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)采納。

房地產(chǎn)會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

3，如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

從銀行的角度來(lái)說(shuō)，最重要的就是第一還款來(lái)源，項(xiàng)目要能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來(lái)覆蓋貸款，且現(xiàn)金流必須用于償還貸款。具體一點(diǎn)說(shuō)。1、借款人（開(kāi)發(fā)商）或借款人股東必須要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，123級(jí)可以接受，4級(jí)和暫定資質(zhì)就算了。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目要合法合規(guī)，符合國(guó)家政策及銀行制訂的房地產(chǎn)相關(guān)政策。各種手續(xù)齊全完備。3、四證齊全，自有資金比例符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)，貸款銀行的要求。（這點(diǎn)很關(guān)鍵）以售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目自由資金一般要求達(dá)到35％，以租為主的項(xiàng)目，包括寫字樓、賣場(chǎng)一類的項(xiàng)目要提高自有資金比例（40％～50％）防止完工風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目要能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，成本預(yù)算，預(yù)計(jì)銷售收入要能匹配。就是說(shuō)要有利可圖。但也要考慮周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格、銷售情況等因素綜合考慮。5、要求擔(dān)保，一般是以申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目做抵押擔(dān)保，并且由借款人辦理以貸款銀行為第一受益人的保險(xiǎn)。還可以要求借款人，借款人股東，借款人關(guān)聯(lián)方等利益相關(guān)方提供保證擔(dān)保，必要時(shí)可以要求借款人法人、自然人股東提供個(gè)人聯(lián)帶責(zé)任擔(dān)保。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般不提供信用放款。6、貸款形式上，一般以中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)貸款的形式發(fā)放，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況合理安排還款期，貸款期限一般不超過(guò)3年。人民銀行文件規(guī)定不能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供周轉(zhuǎn)性質(zhì)的流動(dòng)資金貸款。對(duì)到期貸款不能辦理借新還舊和還舊借新。如果出現(xiàn)到期不能歸還的情況可以辦理展期和債務(wù)重組。7、貸款發(fā)放一般不能一次性全部放款，而是根據(jù)工程進(jìn)度分批發(fā)放。8、貸款封閉管理，一般配合按揭業(yè)務(wù)，辦理還款專戶，所有回款進(jìn)入還款專戶優(yōu)先用于償還貸款。還款階段很關(guān)鍵，需要經(jīng)辦人員密切關(guān)注項(xiàng)目銷售情況和回款情況，防止借款人將銷售收入挪用，挪用的情況在分期建設(shè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)常發(fā)生。而一旦發(fā)生將嚴(yán)重影響貸款的歸還。9、抵押物釋放一般采用還一套解一套的方式。不能一次性全部釋放抵押物。10、對(duì)建筑施工企業(yè)的授信也要注意，只能提供用于購(gòu)買設(shè)備的貸款。而對(duì)于以購(gòu)買原材料為目的的貸款一般不能辦理。因?yàn)榻ㄖ┕て髽I(yè)購(gòu)買原料實(shí)質(zhì)為墊款。以上隨便寫寫，只是一個(gè)框架，具體工作中還有很多地方需要注意。

1、風(fēng)險(xiǎn)的定義：風(fēng)險(xiǎn)是指系統(tǒng)因系統(tǒng)本身和環(huán)境條件的不確定性，而引起的系統(tǒng)實(shí)際產(chǎn)出與預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)出間偏離的可能性。 2、風(fēng)險(xiǎn)三要素關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)因素——指能產(chǎn)生或增加損失頻率和損失程度的要素，風(fēng)險(xiǎn)因素的增加會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的可能性增加，是風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的潛在原因，是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的間接和內(nèi)在的原因。。風(fēng)險(xiǎn)事件——指造成損失的直接原因或外在原因，只有通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生，才能導(dǎo)致?lián)p失，風(fēng)險(xiǎn)事件是損失的媒介物。 3、風(fēng)險(xiǎn)因素可分為： a、實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)因素（有形的物質(zhì)條件）； b、道德風(fēng)險(xiǎn)因素（無(wú)形的，一般為惡意的、不良的和故意的）； c、心理風(fēng)險(xiǎn)因素（無(wú)形的，一般為主觀上的疏忽、過(guò)失或無(wú)知）。損失分為：直接損失和間接損失。 a、直接損失：風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)標(biāo)的的本身所造成的破壞事實(shí)。 b、間接損失：由于直接損失發(fā)生所引起的破壞事實(shí)，包括額外費(fèi)用損失、收入損失和責(zé)任損失。 4、風(fēng)險(xiǎn)的分類按風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分：靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。按風(fēng)險(xiǎn)的涉及范圍：基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因：自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn) 按潛在的損失形態(tài)分：財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)（賠償責(zé)任） 5、《中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第3條本指引所稱企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，指未來(lái)的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一般可分為戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等；也可以能否為企業(yè)帶來(lái)盈利等機(jī)會(huì)為標(biāo)志，將風(fēng)險(xiǎn)分為純粹風(fēng)險(xiǎn)(只有帶來(lái)?yè)p失一種可能性)和機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)(帶來(lái)?yè)p失和盈利的可能性并存)。 6、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過(guò)程 1）確認(rèn)不確定性的客觀存在； 2）建立初步清單； 3）確立各種風(fēng)險(xiǎn)事件并推測(cè)其結(jié)果； 4）制訂風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)圖； 5）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類； 6）建立風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要。 7、程序子系統(tǒng) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（哪里有風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)生根源等）；風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)（概率；損失大小）；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（影響；成本-效益分析）；風(fēng)險(xiǎn)決策（風(fēng)險(xiǎn)管理措施；方案選擇）；風(fēng)險(xiǎn)處理（風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃；組織實(shí)施）；檢查總結(jié)（監(jiān)督檢查協(xié)調(diào)；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)）。 7、方法子系統(tǒng) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法：專家調(diào)查法、故障樹(shù)法、流程圖分析法、保險(xiǎn)調(diào)查法、保單對(duì)照法、現(xiàn)場(chǎng)視察法、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法等風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法：主觀估計(jì)法、客觀估計(jì)法、損失估計(jì)法、盈虧平衡分析、敏感性分析、蒙特卡羅法、相關(guān)效應(yīng)估計(jì)法風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法：成本-效益分析、調(diào)整折現(xiàn)率法、肯定當(dāng)量法、模糊綜合評(píng)價(jià) 8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn) 1、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn) 2、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)；土地風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；征地安置風(fēng)險(xiǎn)；籌資風(fēng)險(xiǎn)。 3、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)；招標(biāo)模式與風(fēng)險(xiǎn)、承包方式與風(fēng)險(xiǎn)、承包合同風(fēng)險(xiǎn)、自然條件風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延、項(xiàng)目質(zhì)量、開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)、施工索賠風(fēng)險(xiǎn) 4、租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、租售合同風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)。 9、施工索賠風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主的行為潛在著索賠機(jī)會(huì)；業(yè)主代表的行為潛在著索賠機(jī)會(huì)；設(shè)計(jì)變更潛在著索賠機(jī)會(huì) ；施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機(jī)會(huì) ；國(guó)家政策法規(guī)的變更潛在著索賠機(jī)會(huì)；不可抗力事件潛在著索賠機(jī)會(huì)；不可預(yù)見(jiàn)因素的發(fā)生潛在著索賠機(jī)會(huì)；合同條件的缺陷潛在索賠機(jī)會(huì)；分包商違約潛在著索賠機(jī)會(huì) 10、工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的內(nèi)容 1）風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的估計(jì)； 2）風(fēng)險(xiǎn)事件后果嚴(yán)重程度的估計(jì)； 3）風(fēng)險(xiǎn)事件影響范圍的估計(jì)；4）風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)間的估計(jì)； 11、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)決策的任務(wù)：目標(biāo)：判斷風(fēng)險(xiǎn)管理措施經(jīng)濟(jì)上是否可行；判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度是否在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)之內(nèi)；選擇符合企業(yè)管理目標(biāo)的最佳開(kāi)發(fā)方案。任務(wù)：建立客觀、科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)方法，計(jì)算各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)值；選擇綜合評(píng)價(jià)方法，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)決策。 12、風(fēng)險(xiǎn)不定的時(shí)候，可以采用“不可行率”比較風(fēng)險(xiǎn)的大小。不可行率，即： p（收益r=p[（r-收益期望r0）/標(biāo)準(zhǔn)差d）<（l-收益期望r0 ）/標(biāo)準(zhǔn)差d] =p[（r-r0）/d<（l-r0 ）/d] =p[x <（l-r0 ）/d] =1-p[x <（r0- l ）/d] =1-φ [（r0- l ）/d]

如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理